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　　清华五道口不动产金融研究中心发布的报告聚焦中国房地产市场周期困境，通过分析美日市场修复经验，探讨市场均衡重塑的核心路径，提出以市场化机制推动行业向高质量发展平稳过渡的思路。

　　报告指出，中国房地产市场当前处于周期低谷，核心问题在于资产定价基准缺失与微观主体信用弱化。市场面临显著库存压力，广义库存去化周期长，二手房挂牌量高企，房价下跌引发的“负向财富效应”制约了消费释放。而成熟市场的经验显示，房地产周期回调后往往会重返上行周期，其修复过程伴随着微观主体重构与金融生态成熟。

　　美国市场的修复得益于专业资产管理机构的核心作用，行业信用基础从“主体信用”转向“资产信用”。黑石等机构借助REITs、CMBS等金融工具，通过“收购-运营-证券化”模式盘活存量资产，主导市场重组。目前美国超过40%的不动产资产由专业机构持有运营，传统开发商市值占比极低。日本则因市场化机制推进迟缓，经历了漫长的市场筑底，直至J-REITs市场成熟后才实现稳步复苏，其央行直接收购REITs提供流动性的做法值得借鉴。

　　报告认为，房地产定价的核心锚点应是租金收益率，这也是成熟市场的通行评估范式。中国超大城市当前租金收益率偏低，过去依赖房价增长预期的模式在下行周期已难以为继。商业不动产领域还存在一二级市场传导梗阻问题，一级市场成交低迷与二级市场REITs活跃形成反差，反映出资本流转与定价机制的不畅。

　　针对中国市场，报告提出三大核心建议：一是以市场化机制消化库存，打通商品房与保障性租赁住房、养老社区等的转化通道，匹配多层次需求；二是培育市场化微观主体，设立“住房收购基金”，引导专业资产管理机构成为化解存量风险的核心力量；三是畅通金融通路，通过政策增信降低融资成本，优化REITs发行标准，构建“募、投、管、退”的完整生态闭环。

　　报告强调，市场均衡重塑的关键在于商业模式重构，从传统开发商主导转向新型不动产资产管理机构引领，将资产信用与主体信用分离，通过金融创新与专业运营激活市场内生韧性，实现行业平稳转型。