南宫28官网,南宫28官方网站,南宫28APP下载当租赁市场从“及格线徘徊”走向“专业化突围”，险资的落子也在重塑行业的价值坐标系。

　　上海松江西部科技园的柚米社区，这个拥有2252套房源的保租房项目，成为友邦保险撬动租住不动产市场的一大关键支点。

　　作为典型的耐心资本，友邦保险通过主导设立Pre-REITs基金，以40%持股比例实现对项目的实质掌控。这个交易绝非简单的资产收购，更是友邦保险依托Pre-REITs基金长期价值创造的特性，构建稳定现金流锚点的战略布局。

　　友邦保险对租住不动产的布局，自始便带有明确的“蓄水”特征——通过私募股权基金提前锁定优质资产，为公募REITs上市储备标的。这一模式的核心，在于股权结构的精妙设计，与标的筛选的严苛标准，深度契合Pre-REITs基金产业与资本协同运作的逻辑。

　　2024年12月成立的“中信金石基金・瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs 基金”，股权配比暗藏深意。友邦以40%持股成为第一大股东，中宏保险25%、瓴寓国际20%、中信系15% 的结构，既确保了友邦对基金方向的掌控，又引入运营方、资金方与地方资源方形成风险共担机制，完美体现了Pre-REITs基金中基金管理人与产业合作方的协同效应。

　　近日，友邦保险首次以投资方身份介入保租房项目，即通过上述基金，投资上海松江西部科技园柚米社区，这一操作正源于其“蓄水”布局的延续。从Pre-REITs基金管理结构更强调产业与市场结合的逻辑来看，此次交易颇具代表性，该公寓资产具备发行REITs的潜力，属于Pre-REITs范畴。

　　在基金设立与运作中，友邦保险以低溢价方式进入原始区域内的公司，整体成本可控，其核心是通过收购上海松江经济技术开发建设集团有限公司股权将资产纳入基金。同时，作为原资产运营方的旭辉，股权占比从40%降至20%，仍以产业合作方的身份作为基金LP并参与已投项目的资产管理，继续发挥其在公寓运营领域的专业优势。

　　这种“险资控股+原运营方留任”的结构设置，既让友邦保险实现了对基金和项目的主导，又联合了具备产业优势的旭辉作为合作方，形成了产业与市场结合的协同效应，为该Pre-REITs资产的培育及后续发展奠定了基础。

　　作为友邦保险Pre-REITs蓄水池的首个种子项目，柚米社区正是因其符“上海等一线 用地为主”的核心准入标准才成功入选。

　　从地域看，上海作为租住市场成熟度较高的城市，是友邦保险的战略高地。尽管从克而瑞统计数据来看，上海近一年新增超6万间保租房且多位于外环，拉低整体租金坪效（今年5月租金坪效为149.4元/㎡/月，环比下降0.4%，同比下降6.7%），但柚米社区依托松江工业区的产业人口基础，通过与50余家企业的合作协议保障客源，睿和智库简单算了一笔账：柚米社区拥有房源2252套，建筑面积13.6566万平方米，月租金均价约3000元，每月收入约：2252*3000*90%=608万元，年收入约：7296.5万元，坪效约：608/13.6566=44.52元/平米/月，形成了较稳定的“护城河”。

　　从属性看，上海R4用地是硬性要求，此类用地产权明晰且用途受限，规避了政策风险。而柚米社区所在地块，2021年6月由旭辉旗下上海领琛商务咨询有限公司联合松江区国企上海松江经济技术开发建设集团有限公司以3.342亿元联合竞得，对应13.66万㎡建筑面积，楼板价不高，为租金收益预留了空间。

　　从运营看，“成熟项目”是底线，友邦保险等耐心资本一般要求纳入资产必须“已验证现金流”，柚米社区三月后出租率升至90%，恰好满足标准，契合险资“长期持有+稳定租金”的诉求。

　　值得一提的是，在该柚米社区项目中，旭辉初期以普通合伙人（GP）身份参与，同时持有少量有限合伙人（LP）份额，平安作为主要投资方介入，而旭辉则承担项目的运营管理职责。鉴于该项目土地方面为R4类租赁住房用地，其核心退出路径指向公募REITs，此次友邦保险的入局，据消息人士透露，系平安方面主导推动。

　　在业绩保障机制设计上，友邦保险采用“轻兜底”架构——由旭辉承诺未来三年项目出租率，但未对租金涨幅作出硬性绑定。这一机制设计，既通过明确运营方的业绩责任缓释了空置风险，又因避免设置过高业绩承诺，有效防范了运营端可能出现的扭曲行为，例如为达成指标而采取的恶意降价等短期化操作。

　　梳理友邦保险过往的投资路径可见，友邦保险的租赁不动产布局并非单一扩张，而是根据资产特性，形成差异化逻辑——公寓专攻PRE-REITs，写字楼聚焦品牌效应，商业与产业地产采取平台化投资，构成“现金流+品牌+生态”的三角架构。

　　对友邦保险而言，公寓资产的价值在于构建“收购-培育-证券化”的资管闭环。柚米社区的路径已清晰展现：基金收购后由瓴寓国际运营一定的年限夯实现金流，后续再通过公募REITs退出。事实上，从基金的运作周期来看，Pre-REITs基金也与耐心资本的“气质”颇为契合。一般而言，Pre-REITs的投资期限为7至8年，其中包括3年的投资期和4年的退出期，部分基金还可能设有一年的延长期。

　　这种设计精准匹配险资负债特性。保险业“长钱长投”，人身险保单久期超10年，需长期稳定标的。公寓市场中长期增长潜力大，加上政策支持，这为险资参与的Pre-REITs基金带来了潜在的投资机会。实际上，对多数险资而言，保租房的投资逻辑更接近“安全垫测算”：若价格与收益明确，其本质类同低波动债券——能提供稳定小额回报。更关键的是，REITs 退出机制解决了险资“持有易、变现难”问题，可获得“租金收益+ 证券化溢价”双重回报。

　　与公寓的资管导向不同南宫28官网,南宫28官方网站,南宫28APP下载，友邦涉及的写字楼收购，往往围绕“品牌赋能”展开。总投资不超87亿元、2023年1月更名的“友邦金融中心”、2024年1月以24亿元收购北京凯德·星贸项目95%股权，均遵循“一线城市核心地标”原则。

　　于保险公司而言，地标性项目的价值，不仅限于投资收益，更承载着公司形象宣传的功能——当客户看到楼体上醒目的企业标识时，品牌信任感与市场影响力便在无形中积累，这种 “空间即广告”的效应，正是保险公司颇为看重的。对友邦保险来说，在一线城市拿下的地标性项目，既能承载保险类业务，又可对外出租，更重要的是能为自身保险业务做广告推广。

　　不过，由于友邦保险在北京、上海已有地标性建筑，因此，其对写字楼布局趋于谨慎。事实上，整体环境来看，目前写字楼行业正面临服务体系的深度转型。戴德梁行发布的2025年二季度数据显示，上海甲级写字楼市场量价继续承压。受新增供应冲击，市场空置率持续攀升，至季度末达23.6%；甲级写字楼平均租金承压下行，降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9%

　　此外，友邦保险在物流园区这类资产领域，往往采取投资平台的方式布局。此类投资中，友邦保险往往会退回超级大“LP”的角色。这种不追求控制权的布局，实则构建了与地方政府、产业资本的深度绑定，为租赁不动产布局提供隐性资源支撑。

　　实际上，租住市场的发展，正同步推动险资投资逻辑的进化。回溯2014年，彼时放债门槛低，险资更关注信用而非资产本身。如今，随着市场逐步成熟，险资的关注点已转向审视资产质量与运营团队，这一转变，是历经十余年发展才完成的跨越。

　　当前，随着市场逐步放开，运营商与投资人开始推进全国布局，资本也从债权向股权倾斜，这为租赁不动产资管行业的崛起埋下伏笔。

　　睿和智库预判：当资本真正转向股权深耕，租赁市场也将催生专业化的资管生态——逐步了解不同运营商的优劣差异，并构建成熟的投后管理体系，这或许正是险资布局租赁项目的深层价值——在被动适应中培育主动能力，在资产波动中沉淀运营功底，为行业长期发展积蓄力量。

　　显然，在这场跨越周期的布局中，险资对租赁项目的选择，既是应对当下的权宜之计，更是面向未来的战略铺垫。当租赁市场从“及格线徘徊”走向“专业化突围”，险资的落子也在重塑行业的价值坐标系。未来，随着REITs市场成熟，此类资产或将成为险资“投融管退”闭环的关键一环，进一步推动租赁住房市场的资本化进程。

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